С 1 июля действуют новые требования к застройщикам, которые защищают покупателей квартир в новостройках от недобросовестных бизнесменов-строителей.
Договоры долевого участия (ДДУ) теперь защищены законом (№175-ФЗ). Такое решение принял законодатель, решая проблему появления обманутых дольщиков, которые отдают свои кровные за новые квартиры, но так и не получают долгожданных квадратных метров.
«Перед нами стояла важная задача — сделать так, чтобы покупатели недвижимости не были обмануты недобросовестными застройщиками. Принятие поправок в закон о долевом строительстве делает механизм защиты прав дольщиков надёжнее», — прокомментировал вступивший в действие порядок глава Министерства строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.
Справка
В России свыше 1,1 млн договоров долевого участия в строительстве жилых домов, и объём денег в этой сфере — 3,4 трлн руб.
По итогам I квартала этого года насчитали 1261 проблемный дом — квартир в них ждут 80,3 тыс. человек. И это только те, кто попал в реестр пострадавших. Количество проблемных объектов растёт, хотя часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры.
Без «котлового» метода
Во-первых, новый закон серьёзно ужесточил требования к застройщикам. Теперь возводить новостройки смогут только те строительные компании, которые работают на рынке свыше 3 лет и уже ввели в эксплуатацию от 10 тыс. кв. м жилья.
Более того, закон обязывает застройщиков раскрывать информацию о владельцах и учредителях, а также вводит ответственность бенефициаров за убытки, причинённые дольщикам.
Во-вторых, уточняется принцип «один застройщик — один проект». Что он означает?
Застройщик может привлекать деньги для возведения домов по нескольким разрешениям на строительство, но только в рамках одного проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка, договора развития застроенной территории или договора её комплексного освоения. Правда, завершить строительство по договорам, заключённым до 1 января 2018 г., компании могут на прежних условиях.
Особое внимание при проработке законопроекта уделено финансовой стороне вопроса. Минстроем совместно с Банком России разработаны нормы, позволяющие кредитным организациям обеспечить полноценное банковское сопровождение.
Это поможет уйти от основного первоисточника проблемы недостроев — «котлового» метода финансирования. Так называют схему, когда средства, собранные на один дом, направляются на завершение строительства предыдущего. По сути, это нецелевое использование средств граждан. И новый порядок защищает от него. Банки смогут в случае таких попыток останавливать платежи застройщиков.
Есть ещё один защитный механизм: приостановка регистрации новых договоров и проектов, если застройщик нарушил обязательства перед дольщиками.
По банковскому счёту
По сути, меняется вся модель финансирования: вместо прямого привлечения средств граждан — проектное инвестирование.
Это значит, что деньги покупателей будут храниться на специальных банковских счетах эскроу вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. Ну а если стройка замрёт или с застройщиком что-то случится, человек сможет забрать свои деньги назад, избежав таким образом участи обманутого дольщика. Такая многоступенчатая защита делает новостройки неинтересными проектами для мошенников.
С другой стороны, возникает вопрос: на какие средства будут строить дома добросовестные компании? На него тоже есть ответ: банк откроет им кредитную линию, причём ставка для девелопера будет ниже той, что предлагается сегодня. Но работать застройщик должен не с каким попало банком, а только с проверенным.
Постановление о требованиях к кредитным организациям для открытия в них счетов эскроу недавно подписано премьер-министром Дмитрием Медведевым. Так, банку необходимо иметь универсальную лицензию и участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц. Новому порядку соответствуют 54 банка в стране.
Компенсационный фонд
На первом этапе решение застройщика о переходе на работу по счетам эскроу будет добровольным. Но уже через год это станет обязательным.
Во время переходного периода (с 1 июля 2018 г. по 30 июня 2019 г.) можно использовать как старый механизм привлечения средств граждан (долевое строительство), так и новый — счета эскроу. Но с 1 июля будущего года — только новый. А к концу 2020 г. доля ДДУ, заключённых по счетам эскроу, как предполагается, составит 95%.
Конечно, с новыми правилами не все компании-застройщики останутся на рынке. Но это даже хорошо: эдакое эволюционное «очищение» — уйдут финансово неустойчивые, кто работал на грани фола. А для добросовестных, открытых застройщиков ничего кардинально не изменится. Новые требования повысят прозрачность расходов, что усилит готовность людей заключать договоры на более ранних стадиях.
Ещё один немаловажный факт — всевозможные ООО с уставным капиталом в 10 тыс. руб. не смогут выступать в роли девелоперов. Теперь застройщик будет начинать строительство жилого дома или комплекса, только если имеет на счетах не меньше 10% стоимости проекта. При этом заёмные средства не в счёт. И вообще расходование средств дольщиков взято под жёсткий контроль. Строители, к примеру, не могут выдавать авансы подрядчикам больше 30% от сметы проекта.
Когда покупать?
Скептики опасаются, что новые правила приведут к подорожанию квартир в новостройках. Хотя даже они полагают, что если это и произойдёт, то не более чем на 6%. К тому же, пока идёт переходный период, скачка цен явно не будет.
Но перед многими из нас встаёт вопрос: когда лучше покупать квартиру — сейчас, в переходный период, или потом?
Эксперты советуют ориентироваться не на противоречивые прогнозы, а на конкретные условия: характеристики жилого комплекса, стадию готовности дома, репутацию застройщика, процентную ставку по ипотеке и т. д.
Кстати
В 2017 году ставки по ипотечным кредитам впервые опустились до уровня 10% и ниже. Ипотека стала основным инструментом обеспечения жильём граждан — каждая вторая квартира на первичном рынке и каждая третья на вторичном приобретаются с помощью банковских кредитов. Их сегодня могут позволить себе 40% семей в России. К 2024 году таких семей должно стать 50%.
А главное — понимать: новый механизм проектного финансирования и спецсчетов позволит минимизировать риски и гарантировать сохранность вложенных денег. Он сводит возможность нецелевого расходования застройщиком наших средств практически к нулю. Недострой и обманутые дольщики должны остаться в прошлом.
